Tìm hiểu quy định về các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp là vấn đề mà Kaiser Land sẽ trình bày trong bài viết này. Từ điều kiện, thủ tục, phí cho đến mẫu đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều sẽ được chúng tôi giải đáp cách rõ ràng trong bài viết này. Quý khách hàng đang quan tâm vui lòng dành ít phút để xem qua những thông tin bên dưới đây nhé!
1/ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Trước khi nói đến điều kiện, quy trình thực hiện, mức phí cũng như thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn cần hiểu rõ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?” trước đã.
Như tên gọi của mình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao đất cũng như quyền sử dụng cho người được chuyển nhượng (hay chính là người nhận quyền sử dụng đất được chuyển giao). Đồng thời, lúc này bên chuyển giao sẽ nhận được số tiền tương ứng với giá trị đất đã chuyển giao theo thỏa thuận của hai bên.
2/ Tìm hiểu điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để có thể đi vào quy trình chuyển nhượng đất, bạn cần xác định xem mình có đủ điều kiện để chuyển nhượng đất hay không. Thế thì người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có điều kiện như thế nào?
Theo Khoản 1 và Khoản 3, Điều 188, Luật Đất Đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu trong trường hợp sau:
– Người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đất được chuyển nhượng phải là đất không có tranh chấp
– Đất được chuyển nhượng vẫn phải đang trong thời hạn sử dụng đất
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và chỉ có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất thuê và trả tiền hàng năm thì không được phép tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có thể tặng cho, chuyển nhượng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Nếu vi phạm các điều kiện trên thì việc đăng ký xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện.
3/ Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra như thế nào?
Quy trình, thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phần quan trọng nhất mà quý khách hàng không thể bỏ qua. Chúng tôi sẽ nói về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2019 ở phần này.
Quy trình thực hiện bao gồm các bước như sau:
– Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng
Trước hết, quý vị cần chuẩn bị đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng. Khi đi công chứng hợp đồng đã soạn thảo, quý vị cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
1. Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
2. Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
3. Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
4. Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
5. Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (ví dụ: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp người chuyển nhượng là cá nhân độc thân; sổ hộ khẩu trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình; đăng ký kết hôn trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; giấy/hợp đồng ủy quyền trong trường hợp ủy quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…)
– Bước 2: Nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai
Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bước tiếp theo bạn cần thực hiện đó là nộp hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầy đủ sẽ bao gồm các giấy tờ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
3. CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
4. Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
5. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
6. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
7. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
8. Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
9. Tờ khai đăng ký thuế
10. Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Sau khi văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ sẽ được chuyển đến Cơ quan thuế và Phòng Tài Nguyên và Môi Trường. Thời gian thủ tục sang tên sẽ kéo dài khoảng 10 ngày.
– Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước tiếp theo trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó chính là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo về chủ thửa đất để chủ thửa thực hiện nghĩa vụ tài chính về các khoản phí và thuế phải nộp ngay khi có thông báo từ Cơ quan thuế.
– Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định, chủ thửa đất sẽ nộp lại biên lai cho văn phòng đất đai. Sau đó, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên trên là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2020 mà Kaiser Land gửi đến quý khách hàng đang quan tâm đến quy trình thực hiện.
4/ Tìm hiểu phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Song song với điều kiện, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mức phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một vấn đề được quan tâm nhiều từ phía người chuyển nhượng. Về mức phí và thuế mà bạn phải hoàn thành bao gồm:
– Lệ phí trước bạ
Đây là lệ phí mà bên mua sẽ chịu. Cụ thể như sau:
● Tiền nộp đất = (Diện tích đất) X (Giá đất) X (Lệ phí)
● Tiền nộp nhà = (Diện tích nhà) X (Cấp nhà) X (Lệ phí)
Trong đó:
● Diện tích đất tính bằng m2
● Giá đất tính theo bảng giá
● Lệ phí = 0,5%
Một số trường hợp sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ như:
● Chuyển nhượng tài sản cho vợ chồng, con cái hoặc cha mẹ.
● Nhà đất được đền bù hay mua bằng tiền đền bù
● Khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình và nhà đất đã có giấy chứng nhận chung hộ gia đình.
– Thuế thu nhập cá nhân
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2020 mà bên bán phải chịu đó là thuế thu nhập cá nhân. Sẽ có 2 cách tính thuế thu nhập cá nhân, cụ thể như sau:
● Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
● Cách 2: Thuế thu nhập cá nhân = 2% giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng)
Cách 2 sẽ được áp dụng nếu như không xác định được giá mua. Đây là cách mà Cơ quan thuế thường áp dụng hơn.
Một số trường hợp bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:
● Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
● Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
● Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Ngoài lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân thì trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cũng sẽ tốn chi phí photo giấy tờ và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
5/ Một số thắc mắc liên quan khác
Bên cạnh thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2019 đã được chia sẻ, Kaiser Land cũng sẽ giải đáp một số thắc mắc liên quan khác cho quý khách hàng.
– Loại đất nào không được phép chuyển nhượng?
Loại đất nào không được phép chuyển nhượng là một vấn đề mà quý khách hàng cần nắm được câu trả lời rõ ràng. Theo quy định của Điều 191, Luật Đất Đai có nêu rõ các trường hợp sau đây thì không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
– Thời gian nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu?
Thời gian để nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu cũng là một câu hỏi được nhiều khách hàng quan tâm. Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, 30 ngày là khoảng thời gian tối đa mà quý vị sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Những lưu ý cần biết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Có một số vấn đề mà quý vị cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
● Thứ 1: Cần kiểm tra giấy tờ pháp lý cẩn thận khi có ý định mua nhà đất để tránh bị kẻ gian dẫn dụ. Tốt hơn hết, bạn nên nhờ các chuyên môn như công chứng viên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường kiểm tra. Ngoài ra, bạn cũng cần kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy chứng nhận xem có giống nhau hay không.
● Thứ 2: Cần kiểm tra sự ổn định nhà đất là điều quan trọng. Qúy vị nên tìm đến UBND phường, xã, thị trấn,.. để biết thêm thông tin về việc đất có đang bị tranh chấp hay không.
● Thứ 3: Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi ký kết hợp đồng cần có mặt đủ cả 2 người. Thế nên nếu vợ chồng không ở Việt Nam thì sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
● Thứ 4: Bạn cũng cần kiểm tra kỹ xem đất, nhà bán có đang liên quan đến bên thứ 3 như đã được đặt cọc hay thế chân gì khác không. Trường hợp bất động sản mua bán có liên quan thì cần hủy bỏ giao dịch rồi mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.
Nắm rõ 4 lưu ý quan trọng trên để tránh thiệt hại cho bản thân trong quá trình mua bất động sản là điều mà nhà đầu tư cần hết sức chú ý.
Bên trên là các thông tin về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2019 cùng những thông tin liên quan khác đã được Kaiser Land chia sẻ. Hy vọng những thông tin chúng tôi đem lại thực sự hữu ích cho quý vị trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
