THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
ĐÀN ONG DỊCH CHUYỂN
Tác giả: Minh Thiên – Forbes Việt Nam
LÀN SÓNG DỊCH CHUYỂN SẢN XUẤT TỪ CÁC QUỐC GIA SANG VIỆT NAM ĐẨY GIÁ THUÊ ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP LÊN CAO.
Generation Pass (GENEPA), công ty đồ gỗ niêm yết trên thị trường chứng khoán Tokyo (Nhật Bản) sở hữu một nhà máy tại Thanh Đảo (Trung Quốc) đồng thời đặt hàng gia công tại Việt Nam 5 năm trước, cảm thấy cơ hội đang đến khi cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung trở nên gay cấn. Do mức thuế áp lên mặt hàng gỗ từ Trung Quốc xuất vào Mỹ tăng cao, một số doanh nghiệp Trung Quốc từ bỏ đơn hàng, Generation Pass muốn gia tăng sản lượng bằng cách mở rộng sản xuất ở Việt Nam. “Chúng tôi nghĩ là chúng tôi có thể kiếm lời sau khi trừ đi các chi phí tại Việt Nam”, ông Yotaro Kanamori, tổng giám đốc Genepa Việt Nam, công ty con của Genepa chia sẻ với Forbes Việt Nam. Genepa Việt Nam làm việc với BW Industrial Development, công ty cổ phần chuyên cho thuê nhà xưởng xây sẵn, để thuê nhà xưởng diện tích gần 5.000 m2 ở Bàu Bàng (Bình Dương) nhằm đưa nhà máy vào hoạt động tháng 12 năm nay.
Genepa Việt Nam là một trong những nhà đầu tư đang dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam. Các nhà đầu tư mới vào Việt Nam trong thời gian gần đây ở quy mô vừa và nhỏ, thuê đất hoặc nhà xưởng diện tích chỉ từ 2.000 – 5.000 m2, thời hạn thuê 3-5 năm, để có thể đưa vào sản xuất nhanh trong 6-8 tháng, theo Michael Chan, giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị BƯ Industrial Development. Thế hệ nhà đầu tư này đi sau làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp lớn trong ngành điện tử, thép, hóa dầu, được ví như “ong chúa”, tạo thành làn song dịch chuyển của những con “ong thợ” đông đúc.
Việc Việt Nam trở thành nơi tiếp nhận dịch chuyển sản xuất khiên cho giá thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam vọt lên mức cao nhất trong 10 năm qua. Khảo sát quý 2.2019 của công ty nghiên cứu thị trường bất động sản JLL Việt Nam, giá thuê đất của năm thị trường khu công nghiệp chủ yếu ở miền Nam gồm TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu tăng trung bình gần 16, đạt 95 đô la Mỹ/m2/chu kỳ thuê. Trong đó, các khu công nghipeej tại TP.HCM có giá thuê cao nhất, gần 162 đô la Mỹ/m2/chu kỳ thuê. Các trung tâm công nghiệp lân cận như Đồng Nai đã tăng giá lên 13,5%, Bình Dương tăng 18,6%, Bà Rịa Vũng Tàu tăng 20% trong quý 2.2019. Tỉ lệ lấp đầy trung bình đạt mức 81%. JLL Việt Nam nhận đinh, bất động sản khu công nghiệp miền Nam đang “trong chu kỳ tăng giá nhanh”.
Trong khi đó, tại phía Bắc, các khu công nghiệp ở Hà Nội có giá thuê cao nhất với 138 đô la Mỹ/m2. Đáng chú ý là giá thuê đất trong khu công nghiệp tại Hải Phòng, nơi có nhà máy 1,5 tỷ đô la Mỹ của LG và cụm nhà máy Vinfast, có giá thuê trung bình lên tới 94 đô la Mỹ/m2 gần tương đương với Bắc Ninh.
Trở lại với khu vực phía Nam, Long An, cửa ngõ miền Tây của TP.HCM vượt qua Đồng Nai, Bình Dương trở thành địa phương có giá thuê đất trong khu công nghiệp xếp thứ hai sau TP.HCM, với 120 đô la Mỹ/m2. Có nhiều nguyên nhân khiến địa phương này trở nên hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Long An xếp thứ ba trong số 63 tỉnh, thành phố về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh năm 2019. Tỉnh sở hữu cảng biển Cần Giuộc, có 21 khu công nghiệp với tổng diện tích cho thuê hơn 3.500 héc ta.
Ở miền Bắc, Hải Phòng với hệ thống giao thông được kết nối tốt bao gồm cụm cảng quốc tế, đường bộ cao tốc và sân bay quốc tế Cát Bi đang nổi lên như “trung tâm sản xuất tiềm năng của ASEAN trong chiến lược “Trung Quốc +1”, nhận xét của nhóm nghiên cứu trong báo cáo “Hải Phòng: Tầm nhìn phát triển” do JLL công bố. “Những nhà sản xuất lớn đa tập trung ở đây. Quỹ đất khu công nghiệp tại Hải Phòng vẫn còn nhiều. Tương lai họ có thể mở rộng nữa,” bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, giám đốc thị trường của công ty JLL Việt Nam nói.
Theo cục Đầu tư nước ngoài, bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, số lượng dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư tại Việt Nam liên tục tăng từ năm 2013 đến nay. Số lượng dự án FDI cấp mới trong năm 2018 tăng gần gấp đôi so với nă 2013, đạt 3.046 dự án. Riêng ba quý đầu năm nay, số dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư mới đã bằng 91% tổng số dự án trong năm ngoái. Tuy vậy, số vốn đăng ký trung bình của mỗi dự án giảm dần, từ mức trung bình 8,2 triệu đô la Mỹ/dự án năm 2017 xuống còn gần 6 triệu đô la Mỹ năm 2018 và chưa tới bốn triệu đô la Mỹ tính tới tháng 9 năm nay.
John Campell, giám đốc bộ phận Tư vấn công nghiệp công ty Savills Việt Nam nhận xét, dòng dịch chuyển của các nhà sản xuất vừa và nhỏ đến Việt Nam điễn ra sau khi có sự sắp xếp, bố trí lại sản xuất của các tập đoàn lớn trên thế giới. Ông chỉ ra các trường hợp điển hình như gã khổng lồ trong ngành điện tử Samsung đầu tư 17,3 tỉ đô la Mỹ vào tám nhà máy và một trung tâm nghiên cứu và phát triển ở Việt Nam, đưa Bắc Ninh và Thái Nguyên thành cứ điểm sản xuất điện tử tại miền Bắc. Tại khu vực này, xuất hiện hàng loạt các nhà sản xuất phụ kiện điện tử để tiện phục vụ “các hoạt động của Samsung”. Nhà máy 1,5 tỉ đô la Mỹ của LG kéo các nhà phụ trợ sản xuất tham gia vào các khu công nghiệp tại Hải Phòng. Vingroup, theo John Campell, cũng là một “ong chúa” với tổ hợp sản xuất quy mô 335 héc ta tại khu công nghiệp Đình Vũ, Hải Phòng, kéo theo các nhà phụ trợ công nghiệp ô tô hướng đến xung quanh khu công nghiệp này. Tương tự, Intel, một “ong chúa” rót 1 tỉ đô la Mỹ vào khu công nghệ cao quận 9, TP.HCM.
Theo Savills Việt Nam, sức hấp dẫn của đàu tư sản xuất tại Việt Nam không chỉ đến từ nhân công giá rẻ. Lương trung bình của một lao động ngành sản xuất 2018 của Việt Nam là 237 đô la Mỹ một tháng, thấp hơn 3,65 lần Trung Quốc. Giá thuê nhà xướng công nghệ cao ở Việt Nam chỉ bằng 0,7 lần Trung Quốc, nhà kho lớn và trung tâm phân phối bằng 0,9 lần Trung Quốc, theo Turner & Townsend. Ngoài lợi thế chi phí lao động, nhà xưởng, thuê đất, các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam ký gần đây càng làm tăng sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Tiếp theo, thương chiến Mỹ – Trung xả ra, trở thành cú hích thúc đẩy các dự án sản xuất chảy vào Việt Nm nhanh hơn để tận dụng lợi thế về thuế đồng thời tránh việc sản phẩm bị đánh thuế nhập khẩu vào Mỹ như Genepa.
“Quý 1.2019, chúng tôi đã chứng kiến nhà đầu tư mới bước vào thị trường. Cuộc chiến tranh thương mại đã thúc đẩy nhà cung ứng tai nghe không dây cho Apple, Goertek, chuyển sản xuất vào Việt Nam,” ông Jhn Campell nói. Nhà sản xuất thiệt bị phụ trợ Trung Quốc này đã công bố đầu tư tại tỉnh Bắc Ninh. Theo Apple, họ có 15 nhà cung ứng phụ trợ đến từ Việt Nam trong năm 2019, chủ yếu tập trung ở miền Bắc. Theo VinaCapital, vốn FDI đăng ký mới từ các nhà đầu tư đã tăng gấp bốn lần trong nửa đầu năm nay, đạt 1,7 tỉ đô la Mỹ.
Khảo sát của Standard Charted Bank với 250 công ty Trung Quốc hồi tháng 7 vừa rồi cho thấy, do ảnh hưởng của thương chiến Mỹ – Trung, 70% công ty được khảo sát đang cân nhắc việc di dời ra khỏi Trung Quốc và Việt Nam được cân nhắc lựa chọn. Nhóm có ý định chuyển sản xuất sang Việt Nam chủ yếu là doanh nghiệp nhỏ trong các ngành như dệt may, da giày. Trong kho đó, làn song đầu tư vào sản xuất tại miền Nam, trung tâm công nghiệp đầu tiên của Việt Nam, chủ yếu là các công ty trong ngành nhựa, dệt may, da giày và gỗ. Đây là những ngành công nghiệp cốt lõi của thị trường công nghiệp Việt Nam từ giai đoạn mở cửa. Ông Bùi Lê Anh Hiếu, giám đốc Tiếp thị và Kinh doanh công ty cổ phần Long Hậu chi sẻ, 50% các nhà thuê mới trong khu công nghiệp Long Hậu (Long An) liên quan đến dịch vụ kho bãi hậu cần và trung tâm phân phối. Lĩnh vực này đang đón nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc và Trung Quốc đổ sang. “Cuộc thương chiến Mỹ – Trung đặt ra bài toán cho họ là phải di dời thật nhanh,” ông Hiếu nói.
Ông Michael Chan nhận xét, động thái các nhà đầu tư mới dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam, thuê đất và nhà xưởng quy mô nhỏ, thời hạn thuê ngắn, ban đầu để “quan sát thị trường”. Tình hình tích cực, họ sẽ mở rộng sản xuất. Ông chia sẻ, tháng 10.2019, BW Industrial Development nhận yêu cầu từ một khách hàng Trung Quốc muốn tăng gấp đôi diện tích nhà xưởng tại khu công nghiệp Mỹ Phước 3 chỉ sau hai tháng khi BW Industrial bàn giao nhà máy quy mô 20 ngàn m2 cho họ. “Nhiều nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam lúc này chủ yếu là để quản lý rủi ro,” ông Michael Chan nhận xét. “Giá thuê đất tăng làm cho chúng tôi cảm thấy một chút khó khăn,” ông Yotaro Konamori chia sẻ. “Quỹ đất công nghiệp của chúng ta có giới hạn. Chúng ta cần phải tối ưu. Đã đến lúc sàng lọc nhà đầu tư,”, bà Huyền Trang khẳng định.
